Помощничек
Главная | Обратная связь


Археология
Архитектура
Астрономия
Аудит
Биология
Ботаника
Бухгалтерский учёт
Войное дело
Генетика
География
Геология
Дизайн
Искусство
История
Кино
Кулинария
Культура
Литература
Математика
Медицина
Металлургия
Мифология
Музыка
Психология
Религия
Спорт
Строительство
Техника
Транспорт
Туризм
Усадьба
Физика
Фотография
Химия
Экология
Электричество
Электроника
Энергетика

Б) Метод прямой капитализации



Основываясь на рыночных данных по ценам продажи и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации, который будет использоваться для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Метод используется в том случае, если перепродажа актива производится по цене, равной сумме первоначальных инвестиций, или если прогнозируется поступление равновеликих доходов.

 

Шестой этап. Определение стоимости недвижимости: V = ЧОД/К

 

 

2.1.2. Метод дисконтированных денежных потоков

 

Применяется, когда:

- предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

- имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

- потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

- оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

- объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) в действие.

 

Этапы:

1) Определение длительности прогнозного периода.

Для РФ 3 – 5 лет.

2) Составление прогноза потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости.

Это требует:

- тщательного анализа финансовой отчетности, представляемой заказчиком, о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

- изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

- прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

ДП до уплаты налогов = ЧОД – капиталовложения – обслуживание кредита + Прирост кредитов

ДП после уплаты налогов = ДП до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости

3) Расчет стоимости оцениваемого объекта на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии).

А) назначение цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

Б) принятие допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

В) капитализация дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использование самостоятельно рассчитанной ставки капитализации

4) Вывод ставки дисконта.

А) метод кумулятивного построения

Ставка дисконтирования = безрисковая ставка + премии за риск

Б) метод выделения

Расчет на основе совершенных сделок с аналогичными объектами на рынке недвижимости.

Алгоритм: - моделирование потоков доходов и расходов для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по варианту наилучшего и наиболее эффективного использования;

- расчет ставки доходности инвестиций по объекту;

- обработка полученных результатов статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту

в) метод мониторинга

Основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость

5) Определение текущей стоимости доходов в период владения и реверсии.

V =

 

 

2.2. Применение сравнительного (рыночного) подхода для оценки недвижимости

 

Методы:

· метод сравнения продаж;

· метод валового рентного мультипликатора

 

2.2.1. Метод сравнения продаж

Метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Он является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

Выбор объекта в качестве аналога необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект.

 

 

Этапы:

1. Выбор объектов-аналогов;

2. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами аналогами;

3. Оценка поправок и расчет скорректированной стоимости.

 

Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами производится по двум компонентам:

· единицам сравнения

· элементам сравнения

 

Единицы сравнения:

- цена за 1 га – для больших массивов;

- цена за 1 м2 – в деловых центрах городов, для офисов;

- цена за 1 лот – стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки;

- цена за фронтальный метр – при коммерческом использовании земли вдоль дороги;

- цена за единицу плотности;

- цена за единицу, приносящую доход – одно посадочное место в ресторане, например.

 

Элементы сравнения:

- переданные имущественные права;

- условия финансирования сделки;

- условия продажи;

- время продажи;

- местоположение;

- физические характеристики объекта.

Принципиальна очередность внесения поправок!

 

2.2.2 Метод валового рентного мультипликатор

 

Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цена или к потенциальному, или к действительному валовому доходу.

 

Этапы:

1) Оценка рыночного рентного дохода от оцениваемой недвижимости;

2) Расчет валового рентного мультипликатора для сопоставимых объектов – аналогов;

3) Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Поправки не вносятся!

 

2.3. Применение затратного подхода

 

Этапы:

1) Определение стоимости земельного участка, на котором находятся здания, сооружения.

2) Оценка восстановительной стоимости (затрат на замещение или воспроизводство здания и сооружения).

3) Расчет всех видов износа зданий и сооружений.

4) Определение остаточной стоимости зданий и сооружений (п. 2 – п. 3).

5) Расчет полной стоимости объекта недвижимости (п. 1 + п. 4).

 

2.3.1. Оценка стоимости земельного участка

 

М е т о д ы

А) Метод техники остатка для земли

1) Определение ЧОД, относимого к зданиям и сооружениям: ЧОДзд = Vзд * К зд.

2) Определение остатка ЧОД, относимого к земле: ЧОДзем = ЧОД - ЧОДзд.

3) Расчет остаточной стоимости земли: Vзем = ЧОДзем зем.

 

Возможно получение отрицательной величины остаточного дохода, приписываемого земле. Это может сигнализировать о том, что здание является избыточным улучшением для данного участка.

 

 




©2015 studenchik.ru Все права принадлежат авторам размещенных материалов.